Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по заниженной цене». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.
Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.
В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.
Содержание:
Риски при продаже квартиры по заниженной стоимости
Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Гражданин Н продал квартиру, указав в договоре купли-продажи стоимость жилья гораздо ниже той суммы, которую он получил фактически. После чего в суд обратилась Гражданка М — супруга Гражданина Н, требуя признать сделку незаконной, так как имущество было приобретено в браке, а ее согласие на продажу отсутствует.
Прошу подсказать текст второй расписки (или обязательства — что лучше?) при покупке квартиры по заниженной стоимости, чтобы максимально себя обезопасить. Слышал, если во второй расписке указать, что сумма за квартиру — то судья не только не примет во внимание это, но и отправит дальше дело в налоговую, в случае суда.
В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности.
Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).
Риски покупателя при занижении стоимости квартиры
С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.
Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.
Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.
Гражданка М приняла условия мирового соглашения, не подозревая о том, что цена по договору и реальное обогащение Гражданина Н существенно разнятся.
В любом случае, Покупателю придется тщательно доказывать свое право на сумму, превышающую указанную в договоре. Кроме того, при рассмотрении подобного спора в судебном порядке, такое оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, в связи с чем стороне может быть отказано в защите права (ст. 10 ГК РФ).
Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .
В любом случае, Покупателю придется тщательно доказывать свое право на сумму, превышающую указанную в договоре. Кроме того, при рассмотрении подобного спора в судебном порядке, такое оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, в связи с чем стороне может быть отказано в защите права (ст. 10 ГК РФ).
Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.
Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.
Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
- цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
- минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
- НДФЛ уплачивает продавец;
- сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку.
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом. Из оставшихся денег вычитается 13%.
Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Таким образом, начиная с 1 января 2019 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.
Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.
Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.
Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: «Покупка квартиры по заниженной стоимости риски покупателя» с комментариями знающих людей. В случае возникновения вопросов предлагаем обратиться к нашему дежурному консультанту.
Если покупатель – налогоплательщик РФ и ранее не получал вычет за недвижимость, то он имеет право получить имущественный вычет в размере 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре.
Интересно, сколько раз вы подумали прежде чем опубликовать у себя на сайте рекомендации по уклонению от уплаты налогов? Не оптимизация, а именно уклонение в чистом виде. Учитывая наши цены на недвижимость, размер неуплаты тут часто будет тянуть на уголовную ответственность. Ну и в последних двух абзацах автор совсем потерялся. Фиксировать расходы безвозмездным договором — это прекрасно.
Помимо гражданско-правовых санкций, в случае, если будет доказано, что продавец неоднократно продавал недвижимость по заниженной стоимости, он может понести и уголовную ответственность – арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трех лет.
Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью. Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость.
Риски покупателя очень высоки, так как покупая квартиру по заниженной стоимости у недобросовестного продавца либо мошенников он может потерять и квартиру, и деньги.
Нередки случаи изменения сторонами стоимости жилья по различным основаниям. Как собственник квартиры, так и будущий владелец занижают или наоборот желают завысить цену имущества.
Намеренное снижение цены в договоре купли-продажи – достаточно сомнительная схема. Стремление участников сделки сократить затраты понятно, но риски в этом случае слишком велики. Из-за своей доверчивости человек может потерять и деньги, и жилье.
Региональные власти внедряют программы субсидирования жилья, приобретаемого той или иной категорией граждан.
Стоит помнить, решив заявить в исковом порядке о дополнительной передаче денег, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, покупатель может усугубить свое положение, так как рискует утратить право собственности на жилье и может нести ответственность за содействие в укрывательстве продавца от уплаты налогов.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.
Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей.
Как влияет цена, указанная в Росреестре, на операции с недвижимостью?
Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки. После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб. В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку сделка исполнена, то «просто» (например, подписав дополнительное соглашение) поменять задним числом один из ее важнейших элементов невозможно. Для этого надо, по меньшей мере, обращаться в суд либо для расторжения сделки, либо признания ее заключения на иных условиях. И то, и другое крайне затруднительно, чревато серьезными рисками.