Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа части доли земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продать участок можно и без согласия других собственников. Но для исполнения требований ст. 250 ГК РФ их необходимо уведомить. Если продавец не уведомит совладельцев надлежащим образом, то сделка по отчуждению будет признана в суде незаконной.
Собственник доли ЗУ с/х назначения может продать свою долю только участнику этой долевой собственности, сельхоз организации или гражданину, состоящему в фермерском хозяйстве, которые используют этот ЗУ (ст.12 закона №101-ФЗ). При этом оповещать других участников этой долевой собственности о проведении сделки собственник не обязан.
Содержание:
Как продать долю земельного участка в общей долевой собственности
Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ).
Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.
Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования. По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей.
Единый тариф выражен в процентах и рассчитывается от цены сделки (стоимости недвижимости). Есть три возможных варианта процентной ставки.
- 1 %, но не менее 300 рублей – если стоимость доли земельного участка будет менее одного миллиона рублей.
- 10 000 рублей плюс 0,75 % – если стоимость варьируется от одного до десяти миллионов рублей.
- 77 500 рублей плюс 0,5 % – при цене от десяти до ста миллионов рублей.
Договор о покупке части участка может быть составлен в простой письменной форме или оформлен у нотариуса. В обоих случаях подписанное соглашение будет иметь юридическую силу.
Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.
Владелец такого участка обязан направить властям письменное уведомление о продаже участка с указанием его размера, координат, цены и срока расчета. Если в течение 30 дней местная власть не изъявит в письменном виде желания купить участок или откажется от его приобретения, то продавец может продать участок третьему лицу.
Сделка возможна исключительно в отношении участка, оформленного надлежащим образом. Поэтому все действия по постановке на кадастровый учет должны быть проведены заблаговременно.
Установление границ одной из частей надела с помощью межевания необходимо для оформления сделок по отчуждению.
Особенности сделок с земельными долями
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.
Контракт оформляется в простой письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно. Нотариальное оформление не требуется.
Закон предусматривает возможность продажи любого имущества, за исключением ограниченного и выведенного из оборота. Если земельный участок может быть в частной собственности, то владелец имеет право его перепродать. Однако ситуация усложняется, если собственников несколько. Рассмотрим, как продать долю земельного участка в общей долевой собственности.
Продажа доли возможна в случае, если участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц или принадлежит одному лицу. Если участок находится в совместной собственности 2-х или более лиц без определения размеров долей, то перед продажей необходимо определить причитающиеся каждому из владельцев доли путем общего собрания собственников или в судебном порядке.
Для фермерских хозяйств и землевладений сельхозназначения, количество собственников которых больше 20 человек, допустимо оповещение о продаже через интернет или СМИ. Для земельных долей наделов, которые находятся в составе дачных кооперативов или СНТ, допустимо размещение объявления на информационных стендах, располагающихся на территории товариществ.
Если участок поставлен на кадастровый учет, то кадастровый паспорт заказывается в МФЦ, стоимость изготовления – 1400 рублей. Если участок не был учтен ранее или имеются территориальные споры с соседями, то владелец доли должен обратиться в проектную компанию для заказа межевых работ.
Для начала собственник может устно предложить купить свою часть другим дольщикам. Если кто-то из них согласится, то направлять письменное уведомление в адрес других лиц не требуется. В случае отказа всех совладельцев от преимущественного выкупа необходимо направить им письменное обращение.
Обязанностью покупателя является перечисление суммы сделки продавцу и принятие участка по передаточному акту, а обязанностью продавца – передача участка и участие в регистрации перехода прав.
Для начала собственник может устно предложить купить свою часть другим дольщикам. Если кто-то из них согласится, то направлять письменное уведомление в адрес других лиц не требуется. В случае отказа всех совладельцев от преимущественного выкупа необходимо направить им письменное обращение.
В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.
Продажа доли на землю с располагающимися постройками
Аграрные правоотношения регулируются множеством нормативных актов разного уровня действия: локального, регионального или общегосударственного. При этом, главные законодательные предписания содержатся в Земельном кодексе РФ. Согласно последнему землей сельскохозяйственного назначения принято считать территорию, что приобрела статус таковой по решению государства.
Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий.
Принято считать, что после заверения договора у нотариуса, не должно возникнуть претензий к юридической чистоте имущественной сделки.
Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).
Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.
В частности, в Московской области минимальный размер участка земли с/х угодий должен быть не менее 2 га.
Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:
- для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
- для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.
Например, строительство дома на выделенной доле участка, который используется для выращивания культур, может быть запрещено для предотвращения заслонения посадок от солнечного света, даже если вид разрешенного землепользования допускает строительство на участке.
Что такое доля в праве общей собственности?
Отказы совладельцев необходимы в случае, если продажа доли осуществляется раньше, чем через месяц после оповещения совладельцев. Текст письменного оповещения следует сохранить для последующего предъявления в Росреестре.
Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.
После оформления в Кадастровой палате паспорта и передачи для регистрации права в Росреестр информации о новом созданном участке владелец вправе совершить его продажу.
В третьих, если провести сделку по отчуждению без межевания, то она может быть признана незаконной по решению суда. В таком случае суд обяжет восстановить право собственности на надел за продавцом, а покупателю будут возвращены его деньги.
Как продать часть земельного участка?
В дополнительных условиях можно перечислить обязательства покупателя по использованию доли в соответствии с видом разрешенного землепользования участка и с хозяйственной деятельностью других совладельцев.
Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.
По таким сделкам, если они не заверены нотариально, невозможно зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Напомним, что ранее было возможным заключение договоров между частными лицами в простой письменной форме, и нотариальной подписи при этом не требовалось.
Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.
Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.
Отчуждение долевой собственности всегда проходит только после уведомления других совладельцев. Если кто-то из них пожелает выкупить часть земли, то получать согласие других дольщиков не нужно.
Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок.
В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Что касается имущественных сделок, когда хотя бы одной из сторон является организация, тут все осталось без изменений – нотариально нужно заверять любые договора с юридическими лицами.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Например, № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. посвящен обороту с/х земель. Ст.8 этого закона посвящена купле-продаже земель с/х назначения, а в ст. 12 рассмотрены вопросы, связанные с продажей долей ЗУ.