Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма специализированного жилого фонда является». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, п. 3, 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, и п. 5 ст. 100 ЖК РФ.
Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ, либо муниципальное образование.
Содержание:
Судебная практика по статье 100 ЖК РФ:
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора (п. 3 ст. 106 ЖК).
Прекращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию этого жилого помещения. Также не сохраняет права пользования служебным жилым помещением бывший член семьи нанимателя.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (часть 6 статьи 100).
Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (часть 7 статьи 100 ЖК РФ).
Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма, за исключением того, что наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ЖК РФ
Специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма. Исключение составляет жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан, которое предоставляется в безвозмездное пользование (см. комментарии к ст. 98, 109).
По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду.
Государство старается создать максимально комфортные условия для детей, лишённых семьи. Поэтому в качестве жилья муниципалитет выделяет им отдельные квартиры или дома. Запрещено предоставлять комнаты в коммуналках или давать одну квартиру на несколько человек.
Жилищный кодекс РФ закрепляет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного помещения и нанимателя.
К тому же, в отличие от ценных бумаг, государственные жилищные сертификаты не могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.
Наниматель не имеет права вселять в квартиру и комнату третьих лиц и пересдавать помещение другим людям. В любой момент по собственному желанию он может расторгнуть арендное соглашение. Члены семьи арендатора имеют такие же права проживать на арендуемой территории, как и он сам. Если до 18 лет гражданин не встал в очередь, то он теряет своё право на получение квартиры по договору социального найма. Исключение может быть сделано для студентов, обучающихся на дневном стационаре, если им ещё не исполнилось 23 лет. В качестве доказательства им придётся представить справку с места учёбы.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
Предоставление жилого помещения из специализированного жилищного фонда происходит в следующем порядке.
Нередко граждане, заключая такой договор задаются вопросом: какое отличие между договором найма и арендой здания?
Договор найма специализированного жилого помещения: различия между сторонами, существенные условия, а также нюансы предоставления для детей-сирот, беженцев и т.д.
Договор найма здания является документом, подтверждающим предоставление владельцем недвижимости (наймодателем) другому участнику (нанимателю) здания за некоторую плату в использование с ограниченным временем. Такой документ является регулятором отношений между участниками соглашения, и в нотариальном подтверждении такая сделка не нуждается.
Многие государственные программы направлены на оказание помощи категории нуждающихся граждан. К такому виду помощи относится предоставление социального жилья. Рассмотрим, как происходит заключение договора социального найма специализированного жилого помещения, каким категориям лиц доступна такая возможность и кто имеет право претендовать на бессрочное проживание в соцжилье.
Последствием нарушения данной обязанности для коммерческого найма будет расторжения договора, для социального найма – выселение без предоставления другого жилого помещения[57].
Совершенствование правовых основ реализации права на жилище военнослужащих РФ с учетом зарубежного опыта: теоретические аспекты// Актуальные проблемы гражданского права. Сб. статей. М. 2003. С. 127-142).
Виды жилых помещений специализированного фонда определены статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ, Кодекс).
Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. Изменение конкретных договоров найма возможно по правилам, установленным в соответствующем типовом договоре найма специализированного жилого помещения (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса). См. также ст. ст. 450 — 453 ГК РФ.
Заключение договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда
Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В ч. 6 ст. 100 Кодекса не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Кроме этого, непременно в контракте отображается добавочное имущество, предоставляемое нанимателю вместе со зданием, а также описывается его техническое состояние. Это необходимо выполнять для недопущения в будущем спорных вопросов при судебных производствах.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений.
Особенности найма жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда
Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.
Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему нанимателю, — нахождение его в черте соответствующего населенного пункта.
Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации по ЖК РФ
По такому контракту один участник – владелец жилого здания (наймодатель) – принимает на себя обязательство о предоставлении другому участнику соглашения (нанимателю) жилье за договорную плату в использование здания для проживания. Здесь, предметом соглашения считается физлицо, которое снимает квартиру.
Можно менять социальный наем на социальный наем – мнение ВС РФ. П.33 Постановления №14. Нужно согласие несовершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя (отказ возможен лишь в случаях, когда в силу закона обмен не допускается). Договор об обмене должен совершаться в письменной форме путем составления единого документа.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения.
Для этого нужно согласие наймодателя (ЖК говорит о письменном согласии). Нужно соблюдать общую площадь на человека. В случае поднаема нужно согласие членов семьи. Также ЖК установлен перечень ситуаций, при которых сдача в поднаем не допускается (например, если в результате этого в жилое помещение вселяются граждане, больными тяжелыми формами хронических заболеваний).
В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения. Это — обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий.
Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.
Поэтому обычно норма предоставления определяется размером не общей, а жилой площади на человека. Такая норма составляет шесть квадратных метров на человека. Что касается вспомогательных помещений, то они находятся в совместном пользовании всех или нескольких нанимателей.
В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 Кодекса).
АДМИНИСТРАЦИЯ ЦЕЛИНСКОГО РАЙОНА
Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители.
Постановление Правительства №315 – типовой договор социального найма. В этом постановление сказано, что относится к текущему ремонту (п.4е).
Предметом соглашения по найму жилой площади социального назначения является его целевое назначение – выделение площади для проживания слабозащищенной категории лиц.