Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности при долевом строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Article is devoted the rights of the builder, and corresponding such rights, duties of the participant of the contract on participation in share building. The author carries out the legal analysis of the subjective rights of the builder, and to compared such rights, duties of the participant of share building.
Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.
Содержание:
Что такое долевое участие в строительстве
Согласно ст. 7 ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо — при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Законом установлены предельные сроки передачи объекта участнику долевого строительства. После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (п. 3 ст. 8 Закона).
Во всяком случае, все иные способы доставки, отличные от указанных в Законе, не позволяют в дальнейшем достоверно установить, что было направлено именно уведомление.
Основной обязанностью застройщика является обязанность передать участнику долевого строительства в определенный срок квартиру.
Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.
В работе предлагается в качестве основных обязанностей участника долевого строительства рассматривать обязанность по уплате обусловленной договором цены и по принятию объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Важно! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента подписания застройщиком и дольщиком, а со дня регистрации его в Росреестре. Этот пункт обязательно должен быть зафиксирован в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что денежные средства будут списаны с его счета только после регистрации договора.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Любой договор представляет собой оформленное выражение обособленных согласованных волеизъявлений субъектов права.[1] Наличие прав и возможность их реализации сторонами через договор свободно и самостоятельно связано с презумпцией присутствия у них гражданской правосубъектности и предполагаемой добросовестности участников гражданского оборота.
В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?
За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек».
Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Keywords: shared construction, the builder, the participant of share construction, обязанности участника долевого строительства, права застройщика.
Передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику должна состояться не позднее срока, установленного в договоре. При этом срок передачи соответствующих объектов должен быть единым для всех застройщиков, за исключением случая, предусмотренного в п. 3 Закона об участии в долевом строительстве.
В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).
Вместе с тем не исключено, что практика может проигнорировать указанное правило. Обусловлено это тем обстоятельством, что законодатель не определил негативных правовых последствий для застройщиков, которые будут устанавливать различные сроки передачи объектов незавершенного строительства участникам долевого строительства.
Rybin Sergey Viktorovich, competitor at civil law and process chair. Place of study: Belgorod University of Consumer Cooperation. Position: legal adviser. Place of employment: «Exclusive-Stroy» LLC.
В Законе об участии в долевом строительстве предусмотрены меры, с одной стороны, обязывающие, с другой стороны, стимулирующие застройщика исполнить надлежащим образом его обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Эти меры имеют гражданско-правовой характер.
Rybin Sergey Viktorovich, competitor at civil law and process chair. Place of study: Belgorod University of Consumer Cooperation. Position: legal adviser. Place of employment: «Exclusive-Stroy» LLC.
Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».
Часть 4 ст. 8 Закона о долевом участии в строительстве обязывает застройщика предупредить участника о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить о необходимости принятия объекта, а также о последствиях неисполнения обязанности по принятию.
Лучше всего ориентироваться на то, что предупреждение должно иметь место не позднее чем за один месяц.
В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.
В этой связи представляется целесообразным рассмотреть действия застройщика, опосредующие ход связанных с созданием объекта недвижимости операций.
Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.
В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры.
Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссинй).
Как осуществляется оплата по договору уступки
По завершению строительных работ, и полной готовности жилья к эксплуатации, строительная организация уведомляет претендента на жилье, и он в соответствии с законом обязан его принять. Срок, принятия может быть оговорен в ДДУ.
Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ.
У заказчика есть право потребовать, чтобы с недобросовестной строительной организации, которой присудили выплату определенной суммы, был также взыскан штраф, составляющий половину этой суммы. Это предусмотрено законодательством в п.6 ст.13. ФЗ.
В то же время в публичном праве имеются меры для стимулирования быстрого и надлежащего исполнения застройщиком его обязанностей. Хотя эти меры прямо и не связаны с гражданско-правовыми отношениями между застройщиком и участником долевого строительства, но они оказывают влияние на поведение указанных лиц.
В кабинете министров РФ решили исправить ситуацию и приняли специальный Федеральный закон, максимально защищающий права лиц, вложивших деньги в строительство. Этот закон № 214, вступил в полную силу в 2005 году.
Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства[3]. Также рассмотрена информация о правах и обязанностях организаций, ведущих строительство, и заключивших договор с дольщиками.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства является существенным условием договора (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ об участии в долевом строительстве). Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Стороны договора участия в долевом строительстве своим соглашением не могут уменьшить размер процентов, взыскиваемых за нарушение застройщиком денежного обязательства, равно как и изменить порядок их определения, так как в законе он установлен императивной нормой.
Соотношение договора участия в долевом строительстве с другими договорами
Указанные ограничительные особенности отражают своеобразие определения застройщика в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации».
Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.
ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.