Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли продажи что это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как показывает практика, на сегодняшнем рынке это вполне достаточный срок для поиска вами нового жилья, а многие покупатели в подобной ситуации идут навстречу. В самом крайнем случае (если договорились, но опаздываете на месяц-другой) можно заплатить покупателю за аренду квартиры.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.
В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.
Содержание:
Суть альтернативной сделки и типы участников
Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.
Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности. Вариантов отчуждения недвижимости много: купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка и некоторые другие.
Редко кому нужно просто продать квартиру. За продажей обычно следует покупка другой площади, большей или меньшей, или в другом районе. Собственник той квартиры тоже планирует переехать в другое жилье.
Основным условием «цепочки» является сделка, когда сторона операции одновременно является и продавцом и покупателем. Подобные сделки еще называются альтернативной продажей.
ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже
Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.
Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!
- Если произошла смена района проживания. У собственника квартиры появляется необходимость в переезде в другой район населенного пункта, и он производит обмен своего жилища на равноценное, но в желаемом районе.
- Если собственник хочет увеличить площадь своего жилища. Такая ситуация обычно возникает в том случае, если в семье происходит прибавление и появляется необходимость в дополнительных квадратах. Квартиры, большие по площади стоят дороже и в таком случае, речь идет о неравноценном обмене с доплатой.
- В случае съезда или разъезда собственников жилья. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры заключается, если происходит размен жилья на несколько равноценных, либо обменять две жилплощади на одну, но большей площади. Такое решение подходит для родственников, которые желают разъехаться или для молодых людей, вступивших в брак.
Поскольку самостоятельный поиск покупателя может занять не один месяц, стоит начать с оценки недвижимости и подготовки документации.
Это значит, что продавая квартиру, бывший собственник не тратит деньги на свои нужды, а приобретает иное жилье взамен старого.
Уточните статус квартиры — вдруг она тоже продается через альтернативу. Вам будет проще, если для продавца это прямая продажа.
Так как оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет важное значение — он становится гарантией выполнения сторонами взятых на себя обязательств в рамках процедуры. Это объясняется просто: продавцы, как правило, не остаются с деньгами на руках, а сразу приобретают другое жилье взамен.
Под альтернативной сделкой предполагается покупка новой квартиры с одновременной продажей старого жилья.
Налогообложение при альтернативной продаже
Недостаток длинных «цепочек» состоит в том, что чем больше участников, тем выше риск провала соглашения. При исключении хотя бы одного участника, вся «цепочка» рушится.
На оба объекта недвижимости собираются полные пакеты документов, подготавливается договор. На этом этапе стороны назначают стоимость квартир и валюту расчета, определяют число депозитных ячеек для помещения средств.
Эти оставшиеся деньги являются гарантией, что жилплощадь он все-таки освободит, а нет – так у покупателя будут средства на то, чтобы «выписать» его через суд.
Как правило, цена на новую квартиру на порядок выше, чем стоимость старой жилплощади. В случае если средств на приобретение новой квартиры за вырученные деньги недостаточно, то можно обратиться в банк и оформить ипотечный договор на оставшуюся сумму.
У читателя, вероятно, нарастает недоумение. Разрывать сделку – значит, искать временное жилье, решать проблемы с «пропиской». Зачем вообще тратить силы, время и деньги на все это? Не лучше ли «связать» «альтернативу» — чтобы решить все одним махом, без этих, как изящно изъясняется моя 16-летняя дочка, «геморройчиков»?
При заключении альтернативных сделок люди часто путают налоговый вычет при продаже квартиры и сумму затрат при альтернативной покупке. Например, продали квартиру за 6 млн, сразу же купили альтернативную за 6,5 млн с доплатой и думают, что дохода нет и налог платить не надо.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры — порядок действий и риски
В некоторых случаях есть. «Построение» цепочки иногда затягивается, конечное количество участников заранее неизвестно. Может оказаться, что проще продать свою квартиру и спокойно подбирать новую, не связываясь с цепочками сделок, которые сопровождаются сложными схемами расчетов.
Подготовьте денежные расчеты — арендуйте банковскую ячейку или переведите деньги на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.
Высок риск того, что не все документы пройдут проверку в Росреестре, тогда возникнет ситуация частичной регистрации. Ведь все договоры купли-продажи считаются в Росреестре независимыми и отказ в регистрации одного комплекта документов не является основанием для прекращения регистрационных действий в отношении других.
Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки. В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.
Почему стоит заключать альтернативную сделку?
Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.
Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).
В простой цепочке схема выглядит следующим образом:
- Первый покупатель считается основным источником денег. Он закладывает в банковскую ячейку сумму, в которую оценивается первая продаваемая квартира.
- Если цена первого объекта превышает стоимость второго, арендуется дополнительная ячейка. В нее помещается разница. Если же стоимость первой квартиры меньше второй, в дополнительную сейф-ячейку помещают доплату.
- Продавцы-участники «альтернативы» получают доступ к банковским сейфам лишь при документальном подтверждении передачи прав собственности.
- В договоре четко прописывается, какой из сторон какая ячейка предназначается и на каких условиях предоставляется доступ.
Сложность проведения операции напрямую зависит от количества сторон. Точно определить сроки завершения процесса практически невозможно.
В редких случаях от начала ведения переговоров до заключения договора может пройти больше года. За этот период стоимость объектов недвижимости в цепочке может снизиться до 10% от первоначальной.
Это делает невозможным пересмотр стоимости в одностороннем порядке и дисциплинирует стороны к подписанию сделки на оговоренных условиях. Иначе у них возникают риски утраты внесенного задатка.
К плюсам такого типа контракта можно отнести то, что покупатель вправе выбрать понравившийся вариант самостоятельно, независимо от обстоятельств, продавец тоже ничего не теряет, поскольку продажа его собственности выполняется лишь по нахождению подходящего варианта. Кроме этого, заключение такого соглашения позволит без спешки перепрописать всех жильцов и освободить квартиру.
Для начала – небольшая оговорка. Подавляющее большинство участников рынка действительно могут решать, разрывать или нет «альтернативу» — это зависит исключительно от их решения. Однако существуют две категории, для которых такой возможности нет.
Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.
Продавцы недвижимости в рамках заключения сделок купли-продажи должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие правовых оснований для продажи квартиры. Перечень документации содержится в таблице.
Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.
Продавцам также следует получить выписку, указывающую на выполнение ими своих договорных обязательства.
Зарегистрированные владельцы и не собственники
Провести ее единовременно (т.е. именно одной, «пакетной» сделкой), либо разорвать на две части – сначала продаем свое, а потом покупаем требуемое?
На сегодняшний день субсидируется только определенная категория граждан, указанная в законодательстве.
Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).
Поэтому несогласованность, непонимание условий купли-продажи или просто безответственность может привести в конечном итоге к срыву сделки.
Например, схема такой сделки может выглядеть так: владелец 3-комнатной квартиры хочет продать ее и приобрести две однокомнатные. А собственник однокомнатной хочет улучшить свои жилищные условия и купить двухкомнатную.
При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:
- передача ключей от квартиры;
- дата выселения прежних хозяев;
- снятие жильцов с регистрационного учёта;
- наличие обременений на имущество;
- план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.