Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика аренды недвижимости в мкд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Наибольшее влияние на формирование современных подходов к разрешению арендных споров оказывает постановление № 73.
Что касается УК. Управляющая компания может запросить документы, подтверждающие Ваши права на использование подвального помещения (договор аренды, если срок его действия не истек).
Содержание:
Форма и государственная регистрация договора аренды
Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например: требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет. Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр?
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению о признании договора аренды недействительным в силу его ничтожности в связи с тем, что передаваемые в аренду помещения относятся к специализированному жилому фонду. Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2002 по делу N КГ-А40/8280-01).
Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения
Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.
Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации упоминаются здание, строение, сооружение, предприятие как имущественный комплекс, квартира, но не упоминаются нежилые помещения.
Судебная практика по договору аренды
ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации.
Риск! Незаключенным может быть признан договор, не подписанный одной из сторон и не исполнявшийся. Так, по одному из дел экспертным путем была доказана фальсификация подписи. Договор признан незаключенным (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Таким образом, по мнению суда, субарендатор использовал нежилые помещения без законных оснований, а поэтому у него не могло возникнуть права на заключение договора аренды в соответствии со ст.618 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 1 ст. 452 ГК РФ исходил из того, что при изменении спорного договора не соблюдено условие о соответствии формы такого изменения самому договору.
В п. 15 постановления № 73 указано, что в случае фактического исполнения договора (передачи вещи по передаточному документу) его предмет считается вполне определенным (см. также постановление АС УО от 09.10.2018 по делу № А60-64952/2017).
На основании распоряжения администрации Комсомольска-на-Амуре от 16.07.2006 между Комитетом и ООО «Росгосстрах — Дальний Восток» заключен договор аренды нежилого помещения от 20.06.2006 сроком действия с 20.06.2006 по 18.06.2007.
В п. 15 постановления № 73 указано, что в случае фактического исполнения договора (передачи вещи по передаточному документу) его предмет считается вполне определенным (см. также постановление АС УО от 09.10.2018 по делу № А60-64952/2017).
Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03.
Причины расторжения договора аренды нежилого помещения
К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что договор аренды не заключен и оснований для взыскания арендной платы не имеется.
ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Смотрите видеолекцию из курса Высшей школы Юрист компании
Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Надо полагать, что в процессе передачи арендованного вами помещения, поменяется сторона договора аренды, с КУГИ быть может на ТСЖ, сменится арендодатель. В рамках ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизации подлежат только жилые помещения.
При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, первоначальный иск удовлетворен в заявленной сумме неосновательного обогащения и 136 764,35 руб. процентов, во взыскании остальной части процентов отказано; суд обязал ответчика освободить занимаемые помещения и передать их университету.
Как это сделать: защитить свои права в спорах с арендодателем
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Управлением арендатору и является неотъемлемой частью договора.
Указанные статистические данные не охватывают всех вопросов, которые вытекают из правоотношений по договорам аренды недвижимого имущества, рассмотренных в Шестом арбитражном апелляционном суде. В настоящем обобщении также затронуты лишь некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении споров по договору аренды недвижимости.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ.
Судебная практика по договору аренды формируется постоянно. Аренда — один из наиболее востребованных правовых институтов, по которому ежедневно рассматривается множество споров.
Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой (извлечения)
В связи с переходом права собственности П. в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ приобрел права и обязанности арендодателя по договору аренды от 04.02.2002, заключенному с ООО «ИЛИОН».
Сравнительный анализ рассмотрения дел по категории спора «Заключение договора аренды» показал, что в 2008 году рассмотрено 16 дел по данной категории, из них отменено — 3, изменено 2 судебных акта, что составляет соответственно 18,8% и 12,5% от рассмотренных дел. Обжаловано в суде кассационной инстанции б дел (37,5%), все судебные акты оставлены без изменения.
Судом первой инстанции при решении вопроса об узаконении перепланировки нежилого помещения по аналогии применены нормы ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие переустройство и перепланировку жилого помещения (Дело №А60-7200/2006-С7).
Единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не предусмотрено. Глава 34 ГК РФ содержит специальные правила только в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено унитарное предприятие, за которым на праве хозяйственного ведения закреплено спорное недвижимое имущество.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, договор аренды признан недействительным, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт.
Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа /2007-С1 от 01.01.2001 решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.
Являюсь собственником квартиры в МКД, под нами нежилое помещение с отдельным входом, которое его собственник сдает в аренду интим-салону. Вызывали полицию, подавали заявление в прокуратуру. Пока тщетно.