Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет в долевом строительстве у застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Застройщик вправе быть одновременно и заказчиком, и подрядчиком (генподрядчиком). Ведь, как указано в п. 3 ст. 52 ГрК РФ, лицом, осуществляющим строительство, может являться застройщик.
Как минимум допустимо вести бухгалтерский учет по ДДУ с применением бухгалтерских проводок, описанных в данной статье, поскольку они содержатся в судебных решениях, признанных законными Верховным Судом.
Содержание:
Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика
В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Что в качестве резюме можно сказать по вопросу расчета экономии от строительства? Методику должен выбрать сам застройщик, используя сформировавшиеся подходы, оценив при этом налоговые риски и финансовые последствия.
Судебная практика в целом не поддерживала такую позицию налоговиков, хотя суды допускали возможность расчета застройщиком экономии на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если застройщик сам прописал это в учётной политике (например, судебные решения по делу № А40-76189/13). Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее во внереализационных доходах или в составе выручки от реализации услуг.
Таким образом, получается, что доходами застройщика являются:
- вознаграждение застройщика, полученное при строительстве объекта;
- экономия от использования средств финансирования строительства (в случае, если условиями договора определено, что эта экономия остается у застройщика, а не возвращается дольщику).
Застройщик отражает полученные от дольщиков средства по кредиту счета 76. Эти средства направляются на то, чтобы покрыть расходы на строительство дома. При этом расходы застройщик учитывает по дебету счета 08.
Что касается налога на прибыль, то согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы, полученные в рамках целевого финансирования, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Выручка по договору и расходы по договору признаются способом по мере готовности , если финансовый результат (прибыль или убыток) исполнения договора на отчетную дату может быть достоверно определен.
НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
Письма Минфина России от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661, от 20.11.2012 N 03-07-10/29, от 15.08.2012 N 03-03-06/1/411.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.
Только в том случае, если организация-соинвестор получает квартиры для собственного пользования, их можно учесть на счете 08.
При этом специалисты Минфина отмечают, что налоговые последствия по конкретным хозяйственным операциям зависят от квалификации отношений между сторонами договора и вопрос правовой квалификации сделки в каждом конкретном случае имеет первостепенное значение для оценки налоговых последствий (Письмо от 13.08.2013 N 03-03-06/1/32811).
Как правило, соинвесторы — это физические лица, и квартиры они приобретают для собственного пользования.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее — Постановление N 54), договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) являются разновидностью договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Много лет права граждан, участвующих в соинвестировании строительства не были никак защищены законодательством. Недобросовестные застройщики достаточно часто этим пользовались, собирая с участников деньги, через подставные фирмы выводили их в офшоры и после этого объявляли себя банкротами.
Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома.
Сложившаяся практика бухгалтерского учета заказчиком и застройщиком при осуществлении долевого строительства жилья (отражение экономии/дефицита заказчика строительства) основана на аналогии с порядком ведения бухгалтерского учета по собственному капитальному строительству (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02).
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА: УТРОМ ДЕНЬГИ, ВЕЧЕРОМ СТУЛЬЯ
Коллектив КСК групп – это команда из более чем 350 специалистов, имеющих уникальный опыт реализации проектов как для средних, так и для крупнейших российских корпораций.
Данную экономию (финансовый результат) следует определять при наличии двух условий: передачи объектов дольщикам по актам и завершения расходования средств участников на создание объектов.
Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае, если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.
НК РФ) и обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета за получением письменных разъяснений по данному вопросу.
ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ
К компетенции уполномоченного органа, в частности, относится право устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, — Минфином России правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков (пп. 1 п. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ). В настоящее время указанные правила не разработаны.
Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.
Определение. Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, — инвесторы, то есть дольщики, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п. 1 ст. 4 Закона N 39-ФЗ).
НДС по объектам капитального строительства предъявляется на общих основаниях — при наличии сводного счета-фактуры по переданному имуществу.
Надо заметить, что еще в 2011 г. вышло Постановление Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г., в котором прописано: «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи». Это еще один аргумент в подтверждении нашей позиции.
Агентский договор предусматривает, что агент действует от своего имени или от имени принципала, но всегда в интересах последнего (по его поручению), а также агент действует за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Кроме того, агенту полагается агентское вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ).
Согласно новому стандарту, компания признает выручку тогда, когда заказчику передаётся контроль над соответствующим «активом», то есть товаром или услугой, заключёнными в контрактном обязательстве. В нашем случае это происходит в момент подписания акта приема-передачи объекта строительства, причем в полной сумме цены договора долевого участия в строительстве.
Совмещение застройщиком функций генподрядчика (и/или подрядчика)
Организация обязана вести учет как генеральный подрядчик с отражением операций по строительству на счете 08 (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).
Однако отчетность с отраженным в ней убытком компетентные органы (в том числе и органы по контролю и надзору в области долевого строительства) не принимают.
МИНУС 500,000 РУБЛЕЙ В ИСКЕ О ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ
Главный интерес для застройщика представляет разница между ценой договора и затратами на его исполнение. А также у застройщика в ходе строительства остаются все риски утраты объекта строительства. Кроме того, трудно утверждать, что застройщик действует только за счет принципала, в данном случае это покупатель квартиры.
По второму вопросу мы никак не могли прийти к общему мнению со своими внешними аудиторами, в связи с чем вынуждены были сделать запросы в Министерство Финансов РФ и налоговую службу. Однако, к сожалению, ответов по существу так и не получили ни из одного ведомства.
Рассматривая споры с участием застройщиков МКД, суды нередко ссылаются на Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. При этом в судебной практике сложилось мнение, что экономия застройщика будет являться его доходом как для целей бухгалтерского [10], так и для целей налогового учета.