Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налогообложение юрлица при уступке права требования на долевое участие». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы.
Уступка права требования для целей расчета единого налога при упрощенке признается реализацией имущественных прав.
Цедент, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, не вправе уменьшать налоговую базу на стоимость уступаемого права требования. Такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 НК. По этой же причине цедент не вправе учесть убыток, который может быть получен в результате уступки права требования.
Содержание:
Первоначальный инвестор — продавец Бухгалтерский учет
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Передача имущественного права является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия вдолевом строительстве.
При передаче имущественных прав на жилые дома, жилые и нежилые помещения, налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав. НДС начисляется по ставке 18/118. При этом, обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки имущественного права.
Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!
Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости. Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов.
Отсутствие оговорки в договоре только на руку продавцу. Поэтому во избежание материальных убытков в будущем нужно настаивать на исключении данного пункта из договора при его подписании.
Как начислить НДС при реализации имущественных прав
В связи с этим, если денежные средства получены ранее регистрации договора уступки, то НДС с полученной предоплаты исчислять не надо.
Согласно ст. 52 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон N 229-ФЗ) в случае выбытия одной из сторон исполнительного… Если вы не получили никакой выгоды от продажи жилплощади, то, соответственно, сумма налога к уплате будет равна нулю.
С большим удовольствием хочу выразить благодарность адвокату Казакову Алексею Леонидовичу. В моей жизни первый судебный опыт, и он успешный. Дело связано с ремонтом в нашей новой квартире и с неосновательным обогащением исполнителя ремонта. Сложность ситуации в том, что мы доверились исполнителям ремонта, заплатив деньги и не подписав при этом договор.
УСН: признаем доходы от уступки и переуступки права (требования)
Периодически встречаются объявления о выкупе права требования по ДДУ. Объектом интереса юридических компаний обычно выступает сумма неустойки, которая возникла в результате нарушения договорных отношений со стороны застройщика. Например, при задержке строительства. Граждане вправе продать право требования по договору цессии.
Очевидно, что арбитражные суды при рассмотрении аналогичных ситуаций обязаны учитывать позицию ВАС РФ. Поэтому налогоплательщики-инвесторы, уступающие права на нежилые помещения, могут отстаивать обоснованность налоговой экономии по НДС в судебном порядке.
Так, например, если ваши расходы, связанные с покупкой жилья, превышают 1 миллион рублей, лучше уплатить налог по схеме «доходы минус расходы».
Следовательно, сумму налога организация должна определить расчетным методом по ставке 18/118%. Моментом определения налоговой базы при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства является день уступки права требования (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Так, например, если ваши расходы, связанные с покупкой жилья, превышают 1 миллион рублей, лучше уплатить налог по схеме «доходы минус расходы».
Прежде чем говорить о вопросах налогообложения, надо дать определения понятий, о которых идет речь: цессия, цессионарий, цедент.
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ. Однако данная норма не содержит особенностей для передачи имущественных прав на нежилые помещения (кроме гаражей и машино-мест). Соответственно, вопрос определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения является спорным.
Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определятся как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение имущественных прав.
Договор цессии, или уступка права требования, встречается на практике достаточно часто, вызывая у бухгалтеров много вопросов. При этом «упрощенцы» могут выступать в роли как переуступающих свои права, так и приобретающих право требования. Но в любом случае после заключения договора цессии неизбежны налоговые последствия. Как при уступке права требования правильно учесть доходы и расходы при УСНО?
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ).
Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия (далее — ДДУ), отражены на счете 58. Планируется уступка прав требования физическому лицу по ДДУ.
В бухгалтерском учете организации при уступке права требования вносятся записи о выбытии актива. Принимаемое обязательство учитывается тем же способом, что использован организацией для аналогичных существующих объектов учета. Если уступка оформлялась одновременно с переводом долга. То есть, условия по сделке соблюдены, то учет такой.
Правовое разрешение возникшей ситуации рассмотрено в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с…
Сторонами при уступке права требования по договору долевого участия могут выступать как физические, так и юридические лица. По общему правилу отношения, возникающие при уступке прав требований, регулируются ст. ст. 382 — 392 ГК РФ.
Вопрос
Иначе говоря, если дольщиком в строительстве, к примеру, 10 квартир в составе жилого дома выступила коммерческая организация, то впоследствии ей придется оформить эти квартиры в свою собственность, так как «уступить» квартиры гражданам до окончания срока строительства (как раньше и делалось в большинстве случаев) с соответствующей «наценкой» уже не удастся.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходами в целях исчисления НДФЛ являются в том числе доходы от реализации прав требования к российской или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории РФ. То есть в данной ситуации физлицо получает доходы от реализации прав требования к застройщику, возникших на основании договора долевого участия.
Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Закон N 214-ФЗ распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требования, предусмотренный статьями 382 — 390 ГК РФ.
На основании п. 3 ст. 168 НК РФ в течение пяти календарных дней после передачи имущественных прав продавец должен выставить в адрес организации — покупателя доли счет-фактуру.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом роисходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, но должен уведомить его о состоявшейся передаче прав.
При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки.
Данный вывод полностью соответствует действующему законодательству, и с ним нельзя не согласиться. Заметим, что доход признается в момент поступления денежных средств на счет «упрощенца».
Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”
Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»//Хозяйство и право. 2005. N 8.
Если договор об уступке права подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.
Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
НДС при уступке права требования по кредитам и закладным
При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья. Застройщик вправе разорвать соглашение с покупателем по факту нарушения им договорных обязательств. Например, при существенной задержке очередного платежа.
Поскольку «упрощенцы» могут выступать в роли как переуступающих свои права, так и приобретающих право требования, то есть быть как цедентами, так и цессионариями, проблемы налогообложения у них разные. Рассмотрим вопросы учета доходов и расходов при УСНО для цедентов и цессионариев.
При УСН 15% заключен договор участия долевого строительства с организацией, в счет будущих работ 16.03.2018 г. на сумму 1695000 руб. 24.04.2018 года подписано соглашение о прекращении взаимных обязательств на 1515500 руб., 24.11.2018 договор уступки права требования физическому лицу на 1440 000 руб. Как отразить данные операции в бухгалтерском и налоговом учете.