Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры взятой в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.
Поэтому для начала рекомендуем заемщику изучить индивидуальные и общие условия договора. А также проконсультироваться непосредственно с банковским менеджером. Потому что в любом случае финансовой организации будет выгодней, чтобы вопрос клиента был решен, чем обременять заемщика долгами и решать вопросы через суд.
Содержание:
Проблемы, связанные с продажей обремененной квартиры
Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.
Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.
К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:
- проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
- отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.
Если у Вас сложная финансовая ситуация, вы можете получить онлайн-займ не выходя из дома по паспорту и телефону! Без проверки кредитной истории. Одобрение 98%! Потенциальный покупатель обращается в банк с документами для оформления кредитования на недвижимость. Банковская организация рассматривает пакет и выносит решение о возможности сделки. Если ипотека одобрена, то собственником квартиры становится новый заемщик. Но при этом у него возникают долговые обязательства перед банковской организацией.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20-30% от рыночной стоимости.
Заемщик способен выгодно решить вопрос с долгами перед банковской организацией, ведь продажа ипотечной квартиры часто связана с тем, что у клиента нет возможности выплачивать ежемесячные платежи. Рассмотрим альтернативные варианты того, можно ли продать квартиру, находящуюся под ипотекой.
Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.
На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.
Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки. Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.
Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.
На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.
Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон). Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка. Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.
Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.
Если планируется увеличение жилплощади или переезд в более престижный район, то есть планируемый к покупке объект недвижимости более дорогой и ликвидный, заемщик может обратиться в банк с вопросом о замене залога. Однако такой вариант возможен, в основном если приобретение нового жилья идет по договору мены, либо заемщик сначала покупает новую недвижимость, а затем продает старую.
Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры.
У людей, которые не могут сразу оплатить новое жилье и обращаются за помощью к банку, зачастую возникает закономерный вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке? Отвечаем: да, можно!
Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке
Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
- Заёмщик вносит аванс продавцу.
- Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
- Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
- Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
- Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
- После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
- Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
Если же будете действовать компетентно, то сможете не просто отбить свои деньги, но и «навариться». Причин, когда человек решает реализовать ипотечную недвижимость, эксперты выделят несколько: — необходимость улучшить жилищные условия; — потеря здоровья или работы; — личные причины (развод, свадьба, смена места жительства).
Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.
Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила
Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:
- Невозможность обслуживать ипотеку
Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.
- Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия
Кроме того, иногда банки устанавливают штраф за досрочное погашение ипотеки. В таком случае нужно просчитать все расходы, чтобы не оказалось, что сделка является невыгодной.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:
- Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
- Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
- Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).
Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.
Как купить квартиру, которая уже в ипотеке
Чаще всего причиной продажи квартиры является необходимость сменить место проживания или изменение семейного положения заемщика.
В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.
Это более безопасный метод того, как продать квартиру с обременением, так как правила использования банковских ячеек позволяют формировать условия, при которых доступ к хранилищу открывается. Например, если с квартиры не снято обременение, то забрать деньги может только покупатель.
После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.
Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:
Если же продавец каким-то образом обошел закон и продал заложенное имущество, то в соответствии со статьей 39 закона банк имеет право требовать досрочное исполнение обязательств, в том числе и от покупателя, или же признания сделки недействительной.
Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.
Покупатель подаёт в банк заявку на ипотеку, как если бы покупал любую квартиру. Процесс одобрения будет аналогичным и займёт примерно столько же времени. Причем, тоже письменно. Если за месяц содольщик не принял решение, считается, что он согласен с продажей доли другому потенциальному покупателю.
Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.
И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.
Как продать квартиру, которая в ипотеке — 3 варианта сделок
В настоящее время в России более половины квартир покупается в ипотеку. Это неудивительно, потому что мало у кого хватает наличных денег для покупки жилья. Что же делать, если вы купили долгожданную недвижимость, но жизнь внесла свои коррективы? Рассмотрим, как можно продать квартиру, взятую в ипотеку.
Отдельные условия, конечно, для тех, кто становится переоформляет на себя заем в банке и решает постепенно выплачивать долг. Объясните банку причину, по которой было принято решение продавать квартиру, и он, скорее всего, пойдет вам навстречу и сократит сроки, необходимые для оформления всех бумаг.