Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания возникновения ипотеки в силу закона». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для регистрации ипотеки в силу закона НЕ нужно отдельного заявления и пошлина НЕ платится. Регистрация любой ипотеки производится Росреестром.
Юридические лица, являющиеся собственниками своего имущества, могут быть залогодателями жилых домов и квартир. К их числу относятся хозяйственные товарищества и общества, кооперативы (производственные и потребительские), общественные и религиозные организации и др.
Не могут быть залогодателями жилых домов и квартир юридические лица, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения, финансируемые собственником).
Содержание:
Что такое ипотека в силу закона?
Прежде всего, хотелось бы отметить, что выражение «залог в силу (на основании) закона», чаще встречающееся в современной литературе <*>, вероятно, имеет корни в п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В нем сказано, что залог возникает «в силу договора» либо «на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств».
Приведенное законодательное предписание сводится к тому, что залог может возникать при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обеих ситуациях — при наличии указанных в законе обстоятельств.
На практике и в силу закона залог накладывается на жилье без дополнительного соглашения сторон сделки. Как только в реестре появляется запись о купле-продаже недвижимости через заемные деньги банка, накладываются залоговые обязательства. За подобную регистрацию государственные пошлины не взимаются.
В России взаимоотношения кредитора и заемщика регулируются федеральным законом об ипотеке (залоге). На его страницах прописаны точные данные об ипотеке. Ипотека – один из видов залога. Под термин попадает любой вид недвижимого имущества:
- квартира или комната;
- дом;
- гараж;
- земельный участок;
- производственные помещения;
- коммерческая недвижимость;
- доля в праве собственности на недвижимость.
Возникновение ипотеки наступает после того, как сделка будет зарегистрирована в государственном органе — Едином Государственном Реестре. Очень важным в этом вопросе является момент перехода права собственности, который наступает в момент заключения соглашения. Возникает ипотека в силу закона когда:
- Объект жилой недвижимости: дом, квартира или земельный участок, приобретаются на средства денежного займа.
- Строится недвижимость с привлечением заемных средств.
- Жилье продается с рассрочкой, при этом продавец и кредитор представлены в одном лице.
Регистрация ипотеки в силу договора
Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях.
Ипотека в силу закона это денежный займ, который выдается банком заемщику для строительства или приобретения объекта недвижимости, при этом сам объект по договору передается в залог банку. То есть финансовое учреждение для обеспечения исполнения обязательств по договору со стороны заемщика получает покупаемую недвижимость.
Фактически законодатель видит возможность возникновения залога при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обоих случаях при наличии указанных в законе обстоятельств.
Ипотека в силу закона – кредит на строительство или покупку жилья, при котором заемщик согласно договору передает объект недвижимости в залог.
Основания возникновения ипотеки
А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900. С. 54, 215 и др.; Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права: Лекции. Либава, 1891.
Первая возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получатель ренты, безусловно, приобретает право залога на передаваемое по договору имущество. В каждом правиле есть исключения, так и ипотека может возникнуть и в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости, отсутствует.
Об особенностях ипотеки в силу договора и отличии данного вида сделки от ипотеки в силу закона пойдёт речь далее.
В силу закона ипотека не возникает в отношении имущества, относящегося к следующим категориям:
- недвижимость подлежит обязательной приватизации, либо имеет на нее запрет;
- объекты были изъяты из оборота;
- недвижимые объекты, в отношении которых не может осуществляться взыскание.
Оформляя договорную ипотеку, банк рискует: до того момента, пока ипотечный договор не будет зарегистрирован, кредитодатель формально не будет иметь никаких прав на приобретённую в рамках кредитования недвижимость.
Вообще, многие обязанности и права как кредитора, так и заемщика, прописаны в законе об ипотеке и даже, если не оговорены в заключаемом договоре, они обязательны для применения. Это как в поговорке “незнание закона, не освобождает от ответственности”.
Помимо того, банки ещё и завышают на этот период процентную ставку по кредиту. Именно из-за большого риска лишь немногие банки РФ практикуют оформление договорной ипотеки.
Все, что обычно указывается в договоре об ипотеке, по умолчанию применимо и для ипотеки в силу закона.
Если должник не выполняет свои обязательства, то кредитор имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Недвижимость является предметом залога под денежный заем. Заемщик не полностью владеет квадратными метрами до погашения кредита банку. Нельзя делать перепланировку, передавать залоговую квартиру другим лицам. Действует ограничение повторного использование квартиры как залога на кредит в другом банке.
Но, как это было верно в те времена, так и по сей день, сама по себе конструкция легальной ипотеки не является заведомо порочной. Напротив, она позволяет достичь определенной гибкости в регулировании имущественных отношений, создать дополнительные гарантии кредиторам, выражающиеся в том, что им даже не нужно заключать с должником соглашение, чтобы получить обеспечение своих требований.
При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса). Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти.
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
Регистрация ипотеки в силу закона
Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости. Залогодателем жилого дома или квартиры, в изъятие из общих правил (см. § 3 гл. 10), может быть только собственник. Но не любой. Не могут быть залогодателями такие собственники, как Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
Удержание представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения им в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Ипотека с юридической точки зрения представляет собой залог объекта недвижимости. Переданное в залог имущество гарантирует обеспечение обязательств заёмщика перед кредитором, и, в случае их невыполнения, кредитодатель будет вправе её реализовать, а полученные деньги использовать для погашения задолженности клиента.
Готовит и предоставляет банку пакет документов (на это обычно даётся до 3 месяцев) на ту квартиру, которая в перспективе станет предметом залога.
Данные коэффициенты разрабатывались банками совместно с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта США и европейских стран. Именно такой набор показателей отражает полную картину платежеспособности заемщика, а также позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита.
Банковские учреждения сегодня чаще применяют ипотеку в силу закона, так как ее функционирование регулируется законодательством. Именно эту сделку принято считать наиболее надежной, так как обременение дает банку стопроцентную гарантию возврата денежных средств. Даже если заемщик решит оспорить кредитную сделку после того, как договор будет уже подписан, ему это не принесет никаких результатов.
К залогу в силу закона в большинстве случаев применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека возможна также на основании закона или договора. В соответствующих случаях действуют такие же правила, как при ипотеке жилого дома или квартиры.
Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.
Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения.
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу договора — что это такое в 2019 году? Регистрация, документы
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Особенности ипотечного кредитования
Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.
Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для строительства» не относятся к недвижимому имуществу.